Preguntas frecuentes sobre los derechos del prestatario

(English)

Nota: Estas preguntas frecuentes se refieren específicamente a lo dispuesto en las normas sobre los derechos del prestatario de la FCA y no abordan todas las situaciones que pueden presentarse. Todas las referencias son hiperenlaces al Manual de la FCA en el sitio web de la FCA.

Cabe destacar que las preguntas frecuentes que se presentan en color negro se crearon originalmente en julio de 2009 y luego se actualizaron en marzo de 2011. Las preguntas frecuentes en color azul se crearon el 1 de marzo de 2013. Estas son 9A, 21A, 23A, 23B, 24B, 26B, 28A, 29A, 29B, 34B, 39A, 46A, 46B, 47A, 47B y 63–66.

• Información general

  1. ¿Qué son los derechos del prestatario?
  Los derechos del prestatario son medidas relacionadas con préstamos y garantías que tienen derecho a recibir por ley los agricultores, ganaderos y productores o recolectores de productos acuícolas cuando solicitan crédito a las instituciones del Sistema de Crédito Agrícola (el "Sistema" o FCS, por sus siglas en inglés). Las concesiones de crédito incluyen ciertas actividades de servicio de los préstamos, así como también la solicitud de préstamos.

   

  [Sections 4.13, 4.13A, 4.13B, 4.14, 4.14A, 4.14B, 4.14C, 4.14D, 4.14E, and 4.36 of the Act;
  part 617 of FCA regulations and § 618.8325]

  2. ¿A qué "prestatarios" se les otorgan derechos del prestatario?
  Los agricultores, ganaderos y productores o recolectores de productos acuícolas tienen derechos de prestatarios en sus solicitudes de préstamos y en los préstamos que les son otorgados. Los préstamos pueden ser para cualquier propósito agrícola o acuícola u otras necesidades crediticias del prestatario, incluido el financiamiento para el procesamiento básico y el mercadeo relacionados directamente con las operaciones del prestatario y las de otros agricultores, ganaderos y productores o recolectores de productos acuícolas elegibles. Los derechos del prestatario no se aplican a los préstamos otorgados a través de la agencia encargada del financiamiento de viviendas rurales del Sistema.

  [Sections 4.13B and 4.14A(a)(5) of the Act; § 617.7000]

   

  3. ¿Los fiadores o garantes del préstamo tienen derechos de prestatarios?
  Solo en situaciones limitadas. Los fiadores, es decir, las personas que proporcionan la garantía para el préstamo, no gozan de derechos de prestatarios en caso de decisiones de crédito adversas o servicio de préstamos en dificultades, porque ellos no son los solicitantes del crédito. Pueden tener el derecho de opción preferencial de compra si son los dueños anteriores del bien inmueble agrícola adquirido.

  [Sections 4.13B and 4.14A of the Act; §§ 617.7000, 617.7300, 617.7410,
  617.7610(a), and 617.7615(a)]

  4. ¿Se aplican los derechos del prestatario si el préstamo no está garantizado?
  Sí. Los derechos del prestatario no dependen de que un préstamo esté garantizado o de que la garantía sea un bien inmueble o un bien mueble.

  [Sections 4.13B and 4.14A(a)(3) of the Act; §§ 617.7000, 617.7300, and 617.7410]

  5. ¿Un prestamista calificado debe otorgar derechos del prestatario cuando parte o la totalidad de la garantía se encuentra "en riesgo"?
  Normalmente sí. Los derechos del prestatario no impiden que el prestamista calificado tome las medidas necesarias para proteger la garantía cuando existen razones suficientes para creer que la garantía será destruida, consumida, ocultada, convertida o eliminada en forma permanente del Estado en el que está ubicada. Los prestamistas calificados pueden proteger la garantía en riesgo, independientemente del tiempo restante en una notificación de servicio del préstamo en dificultades pendiente o el estado de una solicitud de reestructuración. La protección de una garantía en riesgo es una excepción de los derechos del prestatario que se aplica en circunstancias extremas y no debería utilizarse para evitar ofrecer derechos de reestructuración. Deben seguir garantizándose los derechos del prestatario sobre el préstamo, salvo que haya tenido que ejecutarse la totalidad del préstamo para proteger la garantía en riesgo.

  [Section 4.14A(j) of the Act; §§ 617.7410, 617.7415(a)(3), and 617.7425]

   

  6. ¿Las solicitudes de subrogación de préstamos (cuando se cede un préstamo) se consideran solicitudes de préstamos para los efectos de los derechos del prestatario?
  Sí. Una solicitud de subrogación de préstamo se considera una solicitud de préstamo. Si un prestamista calificado rechaza una solicitud de subrogación de préstamo, el solicitante tiene derecho a recibir una notificación de la decisión de crédito adversa, que incluya información sobre el derecho a solicitar la revisión de la decisión por parte del Comité de Revisión de Crédito.

  [Sections 4.13B and 4.14(b)(1) of the Act; §§ 617.7000, 617.7015(a) and (c), and 617.7300]

  7. ¿Un préstamo agrícola designado para la venta en el mercado secundario está exento de derechos del prestatario?
  Sí, pero solo durante 180 días. El período de 180 días comienza a contar en la fecha en que el préstamo agrícola es designado para la venta en el mercado secundario (las designaciones generalmente ocurren en el momento del otorgamiento de los préstamos). A partir de entonces, los derechos del prestatario se aplicarán desde el día 181 hasta que el préstamo es vendido efectivamente en el mercado secundario. Una vez que es vendido en el mercado secundario, el préstamo quedará nuevamente exento de derechos del prestatario.

  [Section 4.14A(a)(5)(B) of the Act; § 617.7015(b)]

   

  8. ¿Deben ofrecerse derechos del prestatario sobre préstamos agrícolas amparados por un Compromiso de Compra Contingente a Largo Plazo (Long Term Standby Purchase Commitment, LTSPC)?
  Sí, salvo durante los primeros 180 días. Los préstamos agrícolas amparados por un LTSPC están exentos de derechos del prestatario durante 180 días, período que comienza a contar en la fecha en que los préstamos son designados para la venta en el mercado secundario. Sin perjuicio de los términos del LTSPC, se aplicarán derechos del prestatario a estos préstamos después de que haya transcurrido el período de los 180 días y hasta que se "active" el compromiso de compra de los préstamos. Consideramos que los préstamos cubiertos por un LTSPC han sido "vendidos" cuando se ejecuta el compromiso de compra de los mismos y cuando se hace entrega del título o la posesión de los préstamos.

  [Section 4.14A(a)(5)(B) of the Act; § 617.7015(b)]

  9. ¿Cuándo se considera que el solicitante o prestatario ha recibido la notificación de una decisión de crédito adversa?
  Por lo general, se considera que el solicitante o prestatario (o un agente del mismo) ha recibido la notificación de una decisión de crédito adversa cuando está en posesión efectiva de la misma. Para documentar la recepción de decisiones de crédito adversas en relación con la reestructuración de un préstamo, las normas de la FCA establecen que el prestamista calificado debe enviar la notificación de la decisión adversa de manera que el prestatario tenga que acusar recibo de la misma. Aun cuando las normas de la FCA no establecen un requisito similar en el caso de las decisiones adversas respecto de la solicitud de préstamos, la FCA recomienda a los prestamistas calificados que sigan las mismas prácticas que en el caso de las decisiones adversas relacionadas con la reestructuración de préstamos.

  [Section 4.14(b) of the Act; §§ 617.7300(c) & 617.7420(b) and (c)(3)]

  9A. ¿Cómo se documenta la recepción por parte del prestatario de una decisión de reestructuración de crédito favorable?
  Las regulaciones de la FCA establecen que los prestamistas calificados deben enviar una notificación por escrito de las decisiones de reestructuración de crédito, ya sean adversas o favorables, de manera que el prestatario tenga que acusar recibo de la decisión. Recomendamos a los prestamistas calificados que mantengan por escrito una política en la que describan la documentación o las acciones necesarias para satisfacer este requisito sobre la recepción de decisiones. Por ejemplo, la política puede establecer que un compromiso firmado, fechado y devuelto por el prestatario constituya documentación suficiente de que el prestatario recibió la notificación de la decisión de crédito favorable.

  [Section 4.13B(b)(1) of the Act; § 617.7420(b)]

  10. ¿De qué manera un prestamista calificado puede demostrar que el solicitante o prestatario recibió una decisión de crédito adversa cuando el solicitante o prestatario se niega a recibir la notificación?
  Los prestamistas calificados pueden establecer la fecha en que un solicitante o prestatario recibe una decisión de crédito adversa mediante el envío de la decisión inicial de crédito adversa por correo certificado a la última dirección conocida del solicitante o prestatario. Si no es posible entregar este correo certificado después de que la oficina postal de Estados Unidos ha hecho dos intentos, se recomienda a los prestamistas calificados que vuelvan a enviar la notificación de la decisión de crédito adversa por correo normal. Al seguir esta práctica de dos pasos, los prestamistas calificados podrán determinar la recepción o aceptación de la notificación entre tres a cinco días hábiles después de la fecha del matasellos de la oficina postal de Estados Unidos en la notificación enviada por correo normal.

  [Section 4.14(b) of the Act; §§ 617.7300(c) and 617.7420(b) and (c)(3)]

   

• Solicitudes de préstamos

  11. ¿Cuáles son los requisitos de notificación para las decisiones de crédito adversas respecto de solicitudes de préstamos?
  Un prestamista calificado debe notificar a un solicitante lo más pronto posible que su solicitud de préstamo fue rechazada o aprobada por menos del monto solicitado. La notificación debe indicar el (los) motivo(s) específico(s) de la decisión, informar al (a los) solicitante(s) que tiene(n) derecho a solicitar la revisión de la decisión ante el Comité de Revisión de Crédito y explicar brevemente el proceso para solicitar una revisión.

  [Section 4.13B(a) of the Act; §§ 617.7300 and 617.7310]

  12. ¿Cuán específica debe ser la notificación que envíe el prestamista calificado al (a los) solicitante(s) en cuanto a los motivos de la decisión de crédito adversa?
  Los solicitantes tienen derecho a conocer todos los motivos por los que el crédito fue rechazado. Los prestamistas calificados que toman la decisión de crédito adversa deben incluir en la notificación el (los) motivo(s) específico(s) de la decisión. Al incluir los supuestos críticos que se utilizaron en el proceso de toma de la decisión y cualquier otra información pertinente, se permite al (a los) solicitante(s) tomar una decisión fundamentada en cuanto a si debe(n) solicitar una revisión de la decisión.

  [Section 4.13B(a) of the Act; § 617.7300(a)]

  13. Cuando un prestamista calificado emite una decisión de crédito adversa en relación con una solicitud de préstamo, ¿tiene que dar al (a los) solicitante(s) copias de sus evaluaciones de las garantías?
  Sí. Si un motivo importante de la decisión de crédito adversa es el valor de las garantías, entonces debe incluirse una copia de las evaluaciones relevantes de las garantías junto con la carta de notificación de la decisión de crédito. Para más información acerca de la emisión de evaluaciones de las garantías, ver la sección "Evaluaciones de las garantías" de estas preguntas frecuentes.

  [Sections 4.13A and 4.14(d) of the Act; § 617.7310(c) and (d)]

• Préstamos en dificultades

• Notificaciones de préstamos en dificultades

  16. ¿Cuál es el propósito de la notificación sin mención de ejecución hipotecaria?
  La notificación sin mención de ejecución hipotecaria informa al (a los) prestatario(s) que se ha identificado que su préstamo se encuentra en dificultades y que el (los) prestatario(s) tiene(n) derecho a solicitar la reestructuración del préstamo. Si el (los) prestatario(s) no solicita(n) la reestructuración del préstamo o si el préstamo es reestructurado y el prestatario no cumple sus obligaciones conforme al plan de reestructuración, el prestamista calificado deberá enviar otra notificación de oportunidad de reestructuración (notificación de 45 días de plazo) antes de proceder a la ejecución hipotecaria.

  [Section 4.14A(b)(1) of the Act; §§ 617.7410(a)(1) and 617.7410(e)]

  17. ¿Cuál es el propósito de la notificación de 45 días de plazo?
  La notificación de 45 días de plazo informa al (a los) prestatario(s) que (1) se ha identificado que el préstamo se encuentra en dificultades, (2) el prestatario tiene derecho a solicitar la reestructuración del préstamo, (3) la alternativa a la reestructuración del préstamo puede ser la ejecución de la hipoteca, y (4) si el préstamo se reestructura y el prestatario no cumple sus obligaciones conforme al plan de reestructuración, el prestamista podrá iniciar la ejecución hipotecaria sin enviar ningún otro aviso. La notificación de 45 días de plazo permite al prestamista calificado proceder a la ejecución hipotecaria sin enviar ningún otro aviso de reestructuración al prestatario si este no solicita la reestructuración del préstamo. Sin embargo, conforme a lo dispuesto en la legislación estatal, de todos modos se deberá dar notificación al prestatario de la acción de ejecución hipotecaria.

  [Section 4.14A(b)(2) of the Act; §§ 617.7410(a)(2), 617.7410(e) and 617.7425]

   

  18. ¿Cómo decide el prestamista calificado qué tipo de notificación enviar?
  Es más apropiado utilizar la notificación sin mención de ejecución hipotecaria en aquellas situaciones en las que existe una expectativa razonable de que podrán subsanarse las dificultades en que se encuentra el préstamo y podrá evitarse la ejecución hipotecaria. Es mejor utilizar la notificación de 45 días de plazo cuando la situación que causa las dificultades es lo suficientemente grave para crear una elevada probabilidad de que deba iniciarse la ejecución de la hipoteca.

  [Sections 4.13B(b) and 4.14A(b) of the Act; § 617.7410]

  19. ¿Qué tipo de notificación de préstamo en dificultades se envía a los prestatarios con préstamos no garantizados?
  Las normas de la FCA establecen que debe enviarse una notificación sin mención de ejecución hipotecaria o la notificación de 45 días de plazo cuando se identifica que un préstamo se encuentra en dificultades. Sin embargo, es complicado determinar qué tipo de notificación enviar en el caso de un préstamo no garantizado que se encuentra en dificultades, porque no existe acción de liquidación (ejecución hipotecaria) en los préstamos no garantizados, sino solamente la posibilidad de que el prestamista calificado pueda solicitar un fallo por el valor en déficit o fallo de deficiencia. En lugar de la notificación de 45 días de plazo, se espera que los prestamistas calificados envíen a los prestatarios con préstamos no garantizados en dificultades una versión modificada de la notificación de 45 días de plazo. La notificación puede modificarse para sustituir el término "ejecución de la hipoteca" por otro término apropiado, calificado como fallo de deficiencia, para informar al prestatario acerca de la intención del prestamista calificado de emprender acciones legales en relación con la deuda no garantizada.

  [Sections 4.14A(a)(2), (a)(4) and (b) of the Act; § 617.7410]

  19A. ¿Se envía una notificación de préstamo en dificultades cuando un prestatario se declara en quiebra?
  Por lo general sí. Una declaración de quiebra normalmente indica que el préstamo está en dificultades, porque la declaración de quiebra es generalmente una declaración del prestatario de que no está en capacidad de cumplir todas las obligaciones financieras según están estructuradas en el momento. Además, una notificación de préstamo en dificultades es una notificación de derechos y no un esfuerzo de cobranza. Como tal, debe enviarse esta notificación al prestatario en el momento en que se declara en quiebra para permitirle que tome decisiones en cuanto a su declaración (p. ej. planes de rectificación) con el conocimiento previo de sus derechos de reestructuración. Por ejemplo, un prestatario que se declara en quiebra al amparo del capítulo 7 puede decidir, en respuesta a una notificación de préstamo en dificultades, cambiar la declaración de quiebra por un plan de reorganización (capítulo 11, 12 o 13) o excluir la deuda del prestamista calificado de la declaración de quiebra según el capítulo 7 a fin de emprender la reestructuración, mientras que permanecería en quiebra por otros motivos.

  [Section 4.14(b) of the Act; § 617.7410(a) and (c)]

  19B. ¿Un prestamista calificado puede modificar una notificación de préstamo en dificultades que enviará a un prestatario que se ha declarado en quiebra?
  Tras consultar a su asesor legal, un prestamista calificado puede modificar una notificación en la medida necesaria para mantenerse en pleno cumplimiento de la suspensión automática ordenada por el tribunal de quiebras local. Puesto que la Ley y la legislación de quiebra se interpretan conjuntamente en estas situaciones, el personal examinador de la FCA tomará debidamente en cuenta la asesoría legal que haya obtenido el prestamista calificado (si esta asesoría legal está documentada de manera adecuada en un archivo de préstamo) cuando revise el cumplimiento de las normas sobre notificaciones de préstamos en dificultades.

  [Section 4.14(b) of the Act; § 617.7410(a), (c), (d) and (e)]

   

  20. ¿Qué notificación de préstamo en dificultades debe enviarse antes de que un prestamista calificado pueda tomar acciones para proteger la garantía que teme que está en riesgo?
  Ninguna. Independientemente de que la garantía sea un bien inmueble o un bien mueble, cuando hay una base razonable para creer que la garantía está en riesgo, el prestamista calificado no tiene que enviar una notificación de préstamo en dificultades antes de tomar acciones legales para proteger la garantía de un préstamo. Aun cuando el prestamista calificado no tiene que enviar una notificación de préstamo en dificultades antes de actuar para proteger la garantía en riesgo, sí está en la obligación de enviar una notificación de préstamo en dificultades al mismo tiempo o inmediatamente después de que tome medidas para proteger la garantía. Existe una sola excepción a este requisito: cuando es necesario ejecutar la totalidad del préstamo para proteger la garantía.

  [Section 4.14A(j) of the Act; §§ 617.7400(b)(1)]

  21. ¿Las notificaciones de préstamo en dificultades pueden utilizarse como avisos de cobro o como "advertencia" para prestatarios que presentan una morosidad crónica?
  No. Una notificación de préstamo en dificultades no es un aviso de cobro; es un aviso de la oportunidad de solicitar la reestructuración de un préstamo en dificultades. Las notificaciones de préstamo en dificultades son avisos específicos que se envían a los prestatarios que enfrentan dificultades financieras del tipo contemplado según los derechos del prestatario. El envío de una notificación de préstamo en dificultades obliga al prestamista calificado a cumplir los requisitos que se derivan de los derechos del prestatario hasta que se subsanen las dificultades por las que atraviesa el préstamo o se ejecute el préstamo.

  [Sections 4.13B(b), 4.14A(a)(3) and 4.14A(b) of the Act; §§ 617.7000 and 617.7410(a)]

  21A. ¿Qué sucede si se envía una notificación de préstamo en dificultades y el prestamista calificado determina posteriormente que el préstamo no se encuentra en dificultades?  ¿Qué sucede si el prestatario ha introducido una solicitud en respuesta a tal notificación de préstamo en dificultades?
  Los prestamistas calificados están en la obligación de determinar si un préstamo está en dificultades antes de enviar una notificación de préstamo en dificultades. Sin embargo, si después de enviar una notificación de préstamo en dificultades, el prestamista decide que el préstamo no se halla en dificultades, el prestamista calificado puede comunicarse con el prestatario para aclarar la situación y documentar para los archivos que se resolvieron las dificultades en las que se encontraba el préstamo. Si se introduce una solicitud de reestructuración antes de que el prestamista modifique la determinación de préstamo en dificultades, el prestamista deberá procesar la solicitud. Sin embargo, en esas situaciones, los prestatarios tienen la opción de retirar su solicitud de reestructuración del préstamo en dificultades o cambiar la solicitud a una solicitud de consideración de refinanciamiento o servicio estándar (no en dificultades). En ningún caso el prestamista calificado debería solicitar al prestatario que retire una solicitud presentada en respuesta a la notificación de préstamo en dificultades. En aquellos casos en que se hagan determinaciones erróneas de préstamos en dificultades, los prestatarios tendrán derecho a recibir una nueva notificación en caso de cualquier situación futura de dificultad en relación con sus préstamos y gozarán de plenos derechos de servicio de los préstamos en dificultades, incluso si se envió la notificación de 45 días de plazo.

  [Section 4.14A(b) of the Act; § 617.7410]

   

  22. Si la situación de dificultad de un préstamo se resuelve y luego vuelve a presentarse, ¿debe enviarse otra notificación de préstamo en dificultades?
  Probablemente sí. Por lo general, una vez que se subsanan las dificultades de un préstamo, se concluye el proceso de los derechos del prestatario, y si posteriormente se determina que el préstamo se encuentra de nuevo en dificultades, el proceso vuelve a empezar. Por ejemplo, si la dificultad del préstamo tenía que ver con la morosidad en los pagos del préstamo y el prestatario "corrige" la morosidad haciendo todos los pagos acumulados, incluidas las penalizaciones, el prestamista calificado no podrá iniciar la ejecución del préstamo. Si el préstamo vuelve a encontrarse en dificultades (incluso si ocurre como consecuencia de la morosidad de los pagos), el prestamista calificado deberá enviar una nueva notificación de préstamo en dificultades. Solamente en el caso de un prestatario a quien se envió inicialmente una notificación de 45 días de plazo, que resolvió la situación de dificultad de su préstamo a través de una reestructuración y que no cumplió sus obligaciones conforme al plan de reestructuración, no se requiere enviar al prestatario ninguna notificación adicional de préstamo en dificultades antes de que el prestamista calificado emprenda la ejecución hipotecaria. Sin embargo, conforme a lo dispuesto en la legislación estatal, de todos modos se deberá dar notificación al prestatario de la acción de ejecución hipotecaria.

  [Section 4.14D of the Act; §§ 617.7400(c), 617.7410(e), and 617.7425]

  22A. Si un prestatario tiene múltiples préstamos y no todos están morosos, ¿la asociación puede enviar una notificación de 45 días de plazo en relación con todos los préstamos (suponiendo que los préstamos tienen garantía cruzada o incumplimiento recíproco)?
  Quizás. La Ley y las normas de la FCA contemplan las dificultades en que pueden encontrarse los préstamos, pero no la totalidad de la deuda u otros préstamos que están interrelacionados. Por lo tanto, la notificación se limitaría normalmente a esos préstamos que han sido efectivamente identificados como préstamos en dificultades. Sin embargo, la FCA reconoce que a menudo la determinación de la situación de dificultad se refiere a la totalidad de la deuda y no solamente a un préstamo específico. Cuando los préstamos de un prestatario tienen garantías cruzadas y vínculos contractuales en caso de incumplimiento en el pago (por ejemplo, los pagarés indican que si un préstamo entra en mora, entonces todos los préstamos tienen incumplimiento en el pago), puede ser más apropiado enviar una notificación para todos los préstamos que están interrelacionados, tomando en cuenta la dependencia de la misma condición financiera, la rentabilidad y el origen de los fondos para todos los préstamos. Los prestamistas calificados deben verificar la interrelación antes de proceder y no pueden actuar de acuerdo con una política general. Debido a la interrelación de los préstamos que están al día con los que se encuentran en dificultades, en estas situaciones, el prestamista calificado debe considerar la reestructuración de la deuda independientemente de que se haya introducido una solicitud o no.

  [Sections 4.14A(a)(3), 4.14A(d)(2), and 4.14D of the Act; §§ 617.7400, 617.7405, and 617.7410(g)]

  23. ¿Un prestamista calificado está en la obligación de enviar una nueva notificación de préstamo en dificultades a los herederos de un prestatario fallecido si el prestatario falleció antes de solicitar la reestructuración del préstamo en dificultades?
  No. Los herederos del prestatario no son técnicamente elegibles para el servicio del préstamo en dificultades, pero sí para el derecho de opción preferencial de compra. Sin embargo, recomendamos al prestamista calificado que envíe voluntariamente una notificación al albacea testamentario y le proporcione un período de espera de 45 días de plazo antes de proceder a la ejecución hipotecaria. Como alternativa, esperamos que el prestamista calificado envíe al albacea una carta en la que le explique que (1) se había enviado una notificación al prestatario indicándole que el préstamo se encontraba en dificultades, (2) el prestatario tuvo la oportunidad de presentar una solicitud de reestructuración, (3) no se recibió ninguna solicitud de reestructuración del prestatario, y (4) el prestamista calificado está iniciando procedimientos destinados a la ejecución hipotecaria.

  [Sections 4.13B(b) and 4.14A(b) of the Act; §§ 617.7410 and 617.7425]

  23A. ¿Un prestamista calificado puede establecer un plazo distinto de los 45 días para que el prestatario responda a la notificación de 45 días de plazo?
  Sí, pero los prestamistas calificados solo pueden dar más tiempo, no menos, para que el prestatario presente una solicitud de reestructuración cuando utiliza una notificación de 45 días de plazo.

  [Section 4.14A(b)(2) of the Act; § 617.7410(a)]

  23B. ¿Un prestamista calificado puede establecer un plazo para que el prestatario responda a una notificación de préstamo en dificultades sin mención de ejecución hipotecaria?
  Sí, siempre que los plazos estén de acuerdo con las políticas establecidas del prestamista calificado en relación con los derechos del prestatario. .

  [Section 4.14A(b)(1) of the Act; § 617.7410(a)]

   

• Reestructuración de préstamos en dificultades

  24. ¿Se requiere que el prestatario presente una solicitud de reestructuración para que el prestamista calificado considere la reestructuración de un préstamo en dificultades?
  No. Un prestamista calificado puede proponer por iniciativa propia un plan de reestructuración a un prestatario cuyo préstamo se encuentre en dificultades. El Congreso autorizó específicamente esta medida que podrán tomar los prestamistas para garantizar que todos los préstamos en dificultades sean considerados para su reestructuración y no solamente los préstamos de los prestatarios que lo soliciten.

  [Section 4.14A(d)(2) of the Act; § 617.7410(g)]

  24A. ¿Un prestatario tiene que presentar una solicitud de reestructuración antes de reunirse con el prestamista calificado para conversar sobre la notificación de préstamo en dificultades o bien sobre los datos del plan de reestructuración?
  No. Tanto la Ley como las regulaciones de la FCA establecen que el prestamista calificado debe indicar en la notificación de préstamo en dificultades que el prestatario podrá reunirse con el prestamista para 1) revisar el estado del (de los) préstamo(s), la condición financiera del prestatario o la idoneidad del (de los) préstamo(s) para efectos de reestructuración, y (2) desarrollar un plan de reestructuración si el préstamo no está acumulando intereses. No se establece el requisito de que, antes de esta reunión, el prestatario deba presentar una solicitud de reestructuración del (de los) préstamo(s). De hecho, la FCA recomienda esta interacción inicial con los prestatarios para ayudarles a comprender mejor sus derechos como prestatarios y desarrollar el mejor plan de reestructuración posible.

  [Section 4.14A(c) of the Act; § 617.7410(f)]

  24B. Después de enviar una notificación de préstamo en dificultades, ¿cuánto tiempo tienen que esperar los prestamistas calificados antes de dirigirse al prestatario para conversar sobre las oportunidades de reestructuración?
  Recomendamos a los prestamistas calificados que esperen un tiempo razonable después de enviar una notificación de préstamo en dificultades antes de dirigirse a los prestatarios para conversar sobre las oportunidades de reestructuración. Creemos que establecer contacto con los prestatarios en forma oportuna para estimular el proceso de reestructuración o comenzar las negociaciones para desarrollar un plan de reestructuración es una buena práctica de negocios. Los prestamistas calificados también pueden proponer planes de reestructuración para los prestatarios individuales, aun cuando los prestatarios no hayan presentado solicitudes de reestructuración.

  [Section 4.14A(c) and (d)(2) of the Act; §§ 617.7410(f) and (g) and 617.7420(a)]

  25. Si un prestamista calificado acepta una solicitud de reestructuración de un préstamo después de la fecha de vencimiento indicada en la notificación de préstamo en dificultades, ¿el prestamista está obligado a procesar la solicitud conforme a los derechos del prestatario?
  Sí. Si un prestamista calificado acepta una solicitud de reestructuración ofrecida en respuesta a una notificación de préstamo en dificultades después de la fecha especificada en la notificación, el prestamista calificado debe procesar la solicitud de acuerdo con los requisitos sobre los derechos del prestatario. La Ley de Crédito Agrícola establece específicamente que un prestamista calificado puede iniciar la reestructuración de un préstamo en dificultades aun cuando el prestatario no haya presentado una solicitud. Conforme al propósito y la intención de los derechos del prestatario, la aceptación de una solicitud tardía por parte del prestamista calificado es equiparable a la consideración voluntaria de la reestructuración del préstamo por parte del prestamista calificado.

  [Section 4.14A(d) of the Act; § 617.7410(g)]

  25A. ¿Cuán "completa" tiene que estar una solicitud de reestructuración presentada en respuesta a una notificación de préstamo en dificultades?
  La solicitud tiene que estar lo suficientemente completa para iniciar el proceso, pero no tiene que incluir toda la información necesaria para tomar una decisión de reestructuración. La Ley y las normas de la FCA definen una solicitud de reestructuración como una solicitud por escrito para reestructurar el (los) préstamo(s) que es presentada por un prestatario en los formularios apropiados y respaldada con información financiera y proyecciones de amortización. La información proporcionada debe ser suficiente para que se pueda "tomar una decisión de crédito acertada", pero se espera que los prestamistas suministren datos adicionales, como términos y condiciones disponibles para los préstamos. La FCA espera que el prestamista calificado negocie con el (ayude al) prestatario a desarrollar el mejor plan posible, mediante el uso de proyecciones realistas y normas de crédito apropiadas. El Congreso agregó una disposición a la Ley que establece que los prestamistas y prestatarios se reúnan para desarrollar un plan de reestructuración. Los prestamistas pueden desarrollar un plan de reestructuración aun cuando no hayan recibido una solicitud del prestatario.

  [Section 4.14(a)(1), (c), and (d)(2) of the Act; §§ 617.7000, 617.7410(f) and (g), and 617.7415(c)]

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  26. Cuando un prestamista calificado revisa una solicitud de reestructuración, ¿puede tomar en consideración el tratamiento que el prestatario dará a la garantía?
  Sí. Cuando revisa una solicitud de reestructuración, un prestamista calificado puede evaluar si el prestatario tiene las habilidades gerenciales necesarias para proteger la garantía de cualquier desviación u otros riesgos. Esto ocurre generalmente en situaciones en las que el prestamista calificado tiene que actuar para proteger la garantía que cree en riesgo o en las que se ha convertido el producto de la garantía.

  [Section 4.14A(d)(1)(C) and (D) of the Act; § 617.7415(a)(3) and (4)]

  26A. ¿Un prestamista calificado puede tomar en consideración un plan de reorganización en un procedimiento de quiebra de un prestatario cuando ofrece la reestructuración de un préstamo en dificultades?
  Sí. Los derechos del prestatario por lo general son compatibles con la presentación de un plan de reorganización en un procedimiento de quiebra, puesto que ambas legislaciones están diseñadas para resolver las dificultades financieras de los prestatarios ofreciéndoles diversos recursos. Por lo tanto, la FCA permite a los prestamistas calificados que traten el plan de reorganización de un prestatario (presentado en un procedimiento de quiebra) como la solicitud de reestructuración si la documentación de la quiebra contiene toda la información conforme a la sección 4.14A(a)(1) de la Ley.

  [Section 4.14(a)(1) of the Act; § 617.7415]

  26B. ¿Un prestamista calificado puede hacer cambios en un plan presentado junto con la solicitud de un prestatario para la reestructuración de un préstamo en dificultades?
  Sí. El desarrollo del plan de reestructuración a partir del cual se toma una decisión de reestructuración se parece al proceso utilizado para evaluar las solicitudes de préstamos. El prestatario solicita la reestructuración del préstamo mediante la presentación de un plan de operaciones preliminar, que el prestamista debe evaluar. Preferiblemente, el prestamista negociará las proyecciones o los datos presentados para concretar el plan definitivo. Si el prestatario y el prestamista no se ponen de acuerdo en relación con las proyecciones financieras, el prestamista calificado podrá utilizar, conforme a nuestras normas, los promedios de producción de la operación u otras fuentes razonables para las proyecciones financieras y los datos operativos.

  [Section 4.14A(c)(2) of the Act; § 617.7415(c)]

  27. ¿El fiador de un préstamo debe dar su consentimiento para el plan de reestructuración antes de ser aprobado?
  No. Los fiadores no tienen derechos de prestatarios respecto de la reestructuración de los préstamos y no son los solicitantes del crédito. Sin embargo, deben tomarse las medidas apropiadas para transferir la fianza al préstamo reestructurado (por ejemplo, el prestamista puede pedir al fiador que firme el pagaré del préstamo reestructurado o el acuerdo de fianza). En el momento del otorgamiento de un préstamo, los prestamistas calificados pueden notificar a los prestatarios que es posible que para cualquier reestructuración posterior de un préstamo que actualmente tenga fiadores se requiera que los fiadores renueven o vuelvan a constituir la fianza.

  [Sections 4.14A(a)(1) and (d)(1) of the Act; §§ 617.7000, 617.7415(a)]

  27A. ¿Un acuerdo para suspender el pago de un préstamo en dificultades (también conocido como "acuerdo de aplazamiento" o "indulgencia de morosidad") puede considerarse un plan de reestructuración?
  Probablemente no. Los acuerdos de aplazamiento o indulgencia de morosidad están diseñados para permitir al prestatario ponerse al día en los pagos, ya sea posponiendo o reduciendo los pagos del préstamo. Si un acuerdo de aplazamiento o indulgencia de morosidad no aumenta la probabilidad de que continúe la operación del prestatario y no permite al prestatario mantener la relación de financiamiento con el prestamista calificado, el acuerdo de aplazamiento o indulgencia de morosidad no sería una plan de reestructuración tal como se prevé en las leyes y regulaciones sobre los derechos del prestatario. En cualquier caso, los acuerdos de aplazamiento o indulgencia de morosidad nunca deben exigir a los prestatarios que renuncien a sus derechos.

  [Section 4.14A of the Act; §§ 617.7000, 617.7010, and 617.7415]

  27B. ¿Un plan de reestructuración puede incluir la liquidación de la garantía?
  Sí, pero solo cuando la liquidación de algunos activos forma parte de un plan general de reestructuración que es probable que subsane las dificultades (como, por ejemplo, reduciendo la deuda), a fin de ayudar al prestatario a continuar la operación y permitirle mantener la relación de financiamiento con el prestamista calificado. Un plan que proponga la liquidación total o parcial y que esté dirigido a detener la operación del prestatario o poner fin a la relación de financiamiento no es un plan de reestructuración: es un plan de liquidación. Pueden presentarse situaciones en las que, en respuesta a una notificación de préstamo en dificultades, un prestatario solicite liquidar la cuenta. En esas situaciones, se recomienda a los prestamistas calificados que expliquen claramente a los prestatarios que al responder de esa manera el prestatario rechaza aplicar la reestructuración del préstamo y no recibirá el derecho a una revisión por parte del Comité de Revisión de Crédito respecto del plan de liquidación. .

  [Sections 4.14A(a)(7) and 4.14A(b)(3) of the Act; § 617.7415]

   

  28. ¿Cuáles son los requisitos de notificación para las decisiones de crédito adversas respecto de solicitudes de reestructuración de préstamos?
  Los prestamistas calificados que tomen decisiones de crédito adversas en relación con las solicitudes de reestructuración de préstamos deben notificar al (a los) solicitante(s) que la solicitud fue rechazada en el transcurso de los 15 días siguientes a la conclusión de las negociaciones. La notificación debe indicar el (los) motivo(s) específico(s) de la decisión, informar al (a los) solicitante(s) que tiene(n) el derecho de solicitar la revisión de la decisión por parte del Comité de Revisión de Crédito y explicar brevemente el proceso para solicitar una revisión. Si el motivo de la decisión de crédito adversa es el valor de la garantía, entonces la carta de notificación de la decisión de crédito deberá ir acompañada de una copia de la evaluación o las evaluaciones relevantes de la garantía.

  [Sections 4.13B and 4.14 of the Act; §

  28A. ¿Cómo se aborda en la carta de notificación de la decisión la situación en la que el prestatario rechaza una oferta de reestructuración del prestamista calificado?
  Si se hace una oferta de reestructuración y el prestatario la rechaza, entonces el prestamista puede emitir una carta de decisión adversa. El motivo de la decisión adversa sería que el prestatario rechazó la oferta de reestructuración. La carta de notificación de la decisión debe explicar si la oferta de reestructuración se basa en el plan presentado junto con la solicitud del prestatario o si se le hicieron cambios al plan y las razones por las que se le hicieron tales cambios. Por ejemplo, debe explicarse si se utilizaron puntos de referencia porque el prestamista y el prestatario no pudieron ponerse de acuerdo en relación con proyecciones financieras realistas o aceptables. Es importante que la carta de notificación de la decisión adversa sea lo suficientemente específica para que el prestatario comprenda el motivo de la decisión, puesto que esa es la base de cualquier revisión del Comité de Revisión de Crédito.

  [Section 4.14A(d)(1) and (e)(1) of the Act; §§ 617.7415, 617.7420 and 617.7425]

  29. ¿Cuando comienzan a contar los 15 días para emitir una notificación de decisión de crédito adversa sobre las solicitudes de reestructuración?
  La decisión de crédito adversa en relación con una solicitud de reestructuración debe notificarse en el transcurso de los 15 días siguientes a la conclusión de las negociaciones. Las negociaciones en este contexto deben ser un esfuerzo de cooperación entre el prestamista calificado y el prestatario para desarrollar el mejor plan de reestructuración posible. El período de 15 días no comienza a contar cuando el prestamista recibe una solicitud de reestructuración firmada y una propuesta de plan de reestructuración del prestatario. Más bien, los 15 días comienzan a contar cuando (1) el prestamista calificado ha obtenido suficiente información para tomar una decisión acertada y razonable sobre la reestructuración del crédito, y (2) el prestamista calificado ha tratado de resolver cualquier deficiencia en la información suministrada por el prestatario.

  [Section 4.14A(c) and (d) of the Act; §§ 617.7410(g), 617.7415(c), and 617.7420]

  29A. ¿Cómo se tratan los pagos atrasados al decidir si un prestatario ha cumplido sus obligaciones en el marco de una reestructuración de préstamo en dificultades?
  Los prestamistas calificados deben seguir sus políticas y procedimientos establecidos en relación con los pagos atrasados de los préstamos y no deben tratar de manera diferente a los prestatarios cuyos préstamos fueron reestructurados como parte del servicio de préstamos en dificultades. Por ejemplo, si un prestamista calificado concede siempre a los prestatarios un período de gracia de 10 días contados a partir de la fecha de vencimiento de pago establecida, ese mismo período de gracia se aplicaría a un préstamo en dificultades reestructurado. Por consiguiente, si durante el período de "cumplimiento de las obligaciones" de un préstamo en dificultades reestructurado, los pagos se atrasan pero se hacen dentro del período de gracia, esos pagos atrasados no se utilizarían para determinar que el prestatario ha incumplido sus obligaciones en el marco de la reestructuración.

   [Section 4.14D of the Act; §§ 617.7410(e) and 617.7425]

  29B. ¿Se incluyen los pagos de intereses solamente cuando se aplican los criterios de cumplimiento de las obligaciones en el caso de un préstamo en dificultades reestructurado?
  Si los pagos de intereses solamente se consideran pagos obligatorios conforme a las políticas de amortización del prestamista calificado, entonces también se incluyen en la determinación del "cumplimiento de las obligaciones."

  [Section 4.14D of the Act; §§ 617.7410(e) and 617.7425]

• Comités de Revisión de Crédito

  30. ¿Quiénes integran el Comité de Revisión de Crédito?
  El prestamista calificado que forma un Comité de Revisión de Crédito determina su tamaño y composición, pero al menos un integrante de la junta de agricultores (o director elegido por los accionistas) de la institución del prestamista directamente debe formar parte del comité. El funcionario de préstamos o responsable de tomar las decisiones no puede participar en el comité.

  [Section 4.14(a)(2) of the Act; § 617.7305]

  31. ¿Quién forma un Comité de Revisión de Crédito cuando el prestamista directamente debe obtener la aprobación de su banco supervisor sobre las decisiones de crédito?
  Por lo general, un Comité de Revisión de Crédito se forma a nivel del prestamista directamente. En caso de que el prestamista directamente no sea responsable de las decisiones de aprobación, el comité puede formarse a nivel del prestamista directamente o a nivel del banco supervisor (nivel de aprobación). Si el Comité de Revisión de Crédito se formará a nivel del banco supervisor (nivel de aprobación), entonces el comité deberá incluir al menos un integrante que sea director del banco supervisor del prestamista directamente donde se originó la solicitud de préstamo. Si no existe el cargo de director en el banco supervisor, un integrante de la junta de agricultores del prestamista directamente debe formar parte del Comité de Revisión de Crédito. Seguirán aplicándose las normas que prohíben que el funcionario de préstamos o responsable de tomar las decisiones forme parte del Comité de Revisión de Crédito.

  [Section 4.14(a) of the Act; § 617.7305]

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  32. ¿Qué decisiones son revisadas por el Comité de Revisión de Crédito?
  A petición de un solicitante o prestatario, las decisiones de crédito adversas en relación con solicitudes de préstamo y solicitudes de reestructuración de préstamos están sujetas a la revisión del Comité de Revisión de Crédito del prestamista calificado. Las evaluaciones de las garantías utilizadas en las decisiones de crédito adversas también están sujetas a revisión por parte del comité. El Comité de Revisión de Crédito tiene la autoridad para tomar decisiones definitivas respecto del asunto sometido a revisión.

  [Sections 4.14(b) and (d) of the Act; §§ 617.7300, 617.7310(d), and 617.7420(c)]

  33. ¿Cuánto tiempo tiene un solicitante o prestatario después de que recibe una decisión de crédito adversa para solicitar una revisión del Comité de Revisión de Crédito?
  Los solicitantes de préstamos agrícolas tienen 30 días y los solicitantes de reestructuración de préstamos tienen 7 días contados a partir de la recepción de una decisión de crédito adversa para solicitar una revisión de la decisión de crédito adversa por parte del Comité de Revisión de Crédito. Para garantizar que el solicitante tenga tiempo suficiente para solicitar una revisión de una decisión de crédito adversa, la FCA recomienda que los prestamistas calificados envíen las decisiones de crédito adversas por correo certificado. Si un prestamista calificado no logra entregar la decisión adversa por correo certificado, porque el solicitante o prestatario se niega a recibir el envío, el prestamista calificado puede seguir la recomendación que se indica en la pregunta frecuente N.° 10.

  [Section 4.14(b) of the Act; §§ 617.7300(c) and 617.7420(c)(3)]

  33A. ¿Debe enviarse otra notificación de la fecha de la reunión del Comité de Revisión de Crédito con una anticipación de 15 días si se pospuso la fecha de la reunión inicial? ¿Qué se hace si la reunión se pospuso a petición del solicitante o prestatario?
  Las regulaciones de la FCA establecen que los prestamistas calificados deben notificar al solicitante o prestatario con una anticipación de 15 días la fecha de la reunión del Comité de Revisión de Crédito que se celebrará para revisar la decisión adversa que afecta al solicitante o prestatario. Este lapso se agregó en las regulaciones de la FCA para dar a los solicitantes y prestatarios tiempo para coordinar sus agendas y poder asistir a la reunión. Por lo tanto, si el prestamista calificado necesita reprogramar una reunión del Comité de Revisión de Crédito que fue planificada previamente, deberá enviar al solicitante o prestatario una nueva notificación con una anticipación de 15 días. Sin embargo, si la reunión del comité se reprograma a petición del solicitante o prestatario, no se requiere dar otra notificación con una anticipación de 15 días, siempre que la fecha de la reunión se encuentre dentro del lapso solicitado por el solicitante o prestatario.

  [Section 4.14 of the Act; § 617.7310(a)]

  33B. ¿Qué sucede si el prestatario, después de pedir una revisión del Comité de Revisión de Crédito, propone cambios al plan de reestructuración que el prestamista calificado está dispuesto a evaluar?
  Un prestamista calificado puede estar de acuerdo en evaluar cambios en el plan de reestructuración que fue la base de la decisión adversa. Si esto sucede antes de la reunión del Comité de Revisión de Crédito, entonces se retira efectivamente la decisión adversa. Después de que estos cambios se agreguen al plan y se realice un nuevo análisis del menor costo, si no se logra la reestructuración del préstamo, se emitiría una nueva carta de decisión adversa en la que se informará a (a los) prestatario(s) acerca del derecho de obtener una revisión del Comité de Revisión de Crédito. Si el prestamista está de acuerdo en evaluar los cambios después de una reunión del Comité de Revisión de Crédito, se considerará una nueva solicitud y un nuevo plan de reestructuración, a los cuales no se aplicará la decisión del comité sobre la decisión de crédito adversa inicial.

  [Section 4.14(b) of the Act; §§ 617.7300 and 617.7310(c)]

  33C. ¿El Comité de Revisión de Crédito puede reunirse sin la presencia del prestatario o solicitante?
  Sí. Sin embargo, si al solicitar una revisión del Comité de Revisión de Crédito, el prestatario indica su intención de asistir a la reunión del comité, el prestamista calificado debe tratar de programar la reunión en una fecha mutuamente conveniente para que el prestatario pueda asistir. Esto no significa que el prestatario puede retrasar la reunión alegando indisponibilidad durante un período prolongado. Todas las partes deben actuar de buena fe para coordinar la reunión del Comité de Revisión de Crédito.

  [Section 4.14(c) of the Act; § 617.7310(b)]

  34. ¿El (los) solicitante(s) o prestatario(s) pueden comparecer ante el Comité de Revisión de Crédito?
  Sí. Los solicitantes y prestatarios pueden comparecer personalmente ante el comité acompañados de su asesor u otros representantes. Los solicitantes y prestatarios también pueden presentar evidencias que respalden la información incluida en las solicitudes de préstamo o de reestructuración de préstamos, y pueden obtener una evaluación independiente de las garantías como apoyo de una impugnación de una decisión de crédito.

  [Sections 4.14(b) and (d) of the Act; §§ 617.7300(d) and 617.7310]

  34A. ¿Qué información puede evaluar el Comité de Revisión de Crédito al revisar una decisión de crédito adversa?
  Los solicitantes y prestatarios no pueden traer "nueva" información a la reunión del comité, pero pueden aportar información que respalde la documentación que presentaron previamente al prestamista calificado. También puede presentarse información para refutar los valores que el prestamista calificado utilizó en un plan o avalúo de las garantías. Aun cuando los solicitantes y prestatarios primero deben presentar cualquier asunto sobre los valores de los bienes muebles, los precios de las cosechas, etc., durante la etapa de planificación y no en la reunión del Comité de Revisión de Crédito, si el prestamista se niega a utilizar la información proporcionada por el solicitante o prestatario, esa misma información podrá presentarse al comité, junto con información que respalde su veracidad.

  [Section 4.14 of the Act; § 617.7310(c)]

  34B. ¿Las reuniones del Comité de Revisión de Crédito pueden realizarse por videoconferencia?
  Sí, siempre que el solicitante o prestatario esté de acuerdo. Los solicitantes y prestatarios tienen derecho a reunirse personalmente con el Comité de Revisión de Crédito. Sin embargo, si el solicitante o prestatario está de acuerdo, pueden utilizarse otras modalidades de reunión. Antes de utilizar otras modalidades de reunión, el prestamista calificado tendría que resolver cómo se distribuirían los documentos proporcionados por y a los participantes. Además, en las actas de la reunión del Comité de Revisión de Crédito deberá documentarse la manera en que los participantes asistieron a la reunión (p. ej., videoconferencia, espacio de reunión en línea o en persona).

  [Section 4.14(c) of the Act; § 617.7310(b)]

• Evaluaciones de garantías

  35. ¿Un prestamista calificado tiene que dar a los prestatarios copias de las evaluaciones de las garantías que preparó o adquirió?
  Sí. A petición del prestatario, el prestamista calificado debe proporcionar copias de todas las evaluaciones de garantías de los activos del prestatario que el prestamista calificado prepare o utilice. El prestamista calificado no puede limitarse a entregar solo las copias de las evaluaciones de garantías utilizadas para tomar la decisión de crédito adversa, sino que debe proporcionar todas las evaluaciones de garantías que se encuentren en el archivo del prestatario.

  [Section 4.13A of the Act; §§ 617.7310(c), 617.7420(c)(4), and 618.8325(b)]

  36. Cuando se entrega una evaluación de garantía, ¿puede retenerse información confidencial, como por ejemplo, evaluaciones ambientales o comparables?
  Sí. Los prestamistas calificados pueden retener información confidencial, pero solo en la medida en que la evaluación de la garantía contenga información confidencial de terceros. El prestamista calificado puede proteger dicha información confidencial de terceros reteniendo cualquier información sobre las características del tercero o su propiedad que harían posible su identificación.

  [Section 4.13A of the Act; § 618.8325(b)]

  37. ¿Puede cobrarse a los solicitantes o prestatarios las copias de las evaluaciones de las garantías?
  Al menos una copia de la evaluación o las evaluaciones de las garantías debe proporcionarse de forma gratuita. El prestamista calificado puede cobrar cargos de reproducción razonables por las copias adicionales solicitadas o si la petición se hace en una situación en la que la solicitud de crédito fue retirada antes de que el prestamista calificado notificara su decisión.

  [Section 4.13A of Act; § 618.8325(b)]

• Derecho de opción preferencial de compra

  38. ¿Qué es el derecho de opción preferencial de compra?
  El derecho de opción preferencial de compra es el derecho que tiene la persona o entidad de que se le ofrezca la primera oportunidad de arrendar o comprar bienes raíces agrícolas que una institución del Sistema adquirió mediante ejecución hipotecaria o traspaso voluntario de propiedad. La institución no tiene que ofrecer financiamiento junto con este derecho. El derecho de opción preferencial de compra no se aplica a garantías no inmobiliarias.

  [Sections 4.36(a) and (f) of the Act; §§ 617.7610 and 617.7615]

  39. ¿Quién tiene el derecho de opción preferencial de compra?
  El (los) propietario(s) registrado(s) anterior(es) del bien inmueble agrícola adquirido tiene(n) el derecho de opción preferencial de compra. El derecho solo existe cuando la institución del Sistema determina que la propiedad fue adquirida porque el prestatario no tenía los recursos financieros para evitar una ejecución hipotecaria. Aunque la capacidad del prestatario para evitar la ejecución hipotecaria determina si se aplica el derecho de opción preferencial de compra, este derecho pertenece al (a los) propietario(s) anterior(es).

  [Section 4.36(a) of the Act; §§ 617.7600, 617.7610(a) and 617.7615(a)]

  39A. ¿El derecho de opción preferencial de compra puede cederse?
  No. El derecho de opción preferencial de compra es un derecho estatutario que es personal del propietario anterior y no puede cederse ni transferirse de ninguna otra manera.

   [Section 4.36(a) of the Act; § 617.7600]

  40. ¿Cuál es la diferencia entre un prestatario y el propietario anterior con respecto al derecho de opción preferencial de compra?
  Un prestatario es la persona que tenía o tiene actualmente una relación de financiamiento con la institución del Sistema. El propietario anterior es la persona o entidad que era el tenedor registrado del título de la propiedad antes de la ejecución hipotecaria o traspaso voluntario. En muchos casos, el prestatario y el propietario anterior serán la (las) misma(s) persona(s) o la misma entidad, pero en situaciones en las que la garantía del préstamo fue ofrecida por un fiador u otra parte, esa persona tiene el derecho de volver a arrendar o comprar su propiedad en caso de que el prestatario incumpla en el pago del préstamo.

  [Section 4.36(a) of the Act; § 617.7600]

  40A. Si una institución del Sistema adquiere bienes raíces agrícolas a través de la venta de propiedades hipotecadas, ¿la institución puede enviar una notificación del derecho de opción preferencial de compra antes de que reciba el título de propiedad, como por ejemplo, cuando se retrasa el traspaso del título debido a derechos de rescate del Estado?
  No. Aun cuando la FCA recomienda que se notifique al propietario anterior lo más pronto posible, la Ley establece que la institución del Sistema deberá actuar en un plazo de 15 días tras recibir la respuesta del propietario anterior al derecho de opción preferencial de compra. Si el propietario anterior acuerda comprar la propiedad al valor de avalúo, entonces la institución del Sistema podría no estar en capacidad de cumplir el plazo reglamentario de 15 días si todavía no tiene la plena titularidad de la propiedad.

  [Section 4.36 of the Act; § 617.7600]

  40B. ¿Una institución del Sistema puede ofrecer al propietario anterior la propiedad adquirida por debajo del valor de mercado?
  Sí. Aunque la institución del Sistema debe ofrecer al propietario anterior la oportunidad de comprar (o arrendar) la propiedad adquirida al valor justo de mercado y el propietario anterior tiene el derecho de ofrecer menos de esa cantidad, nada en la ley o en las regulaciones impide que una institución del Sistema indique en la notificación inicial su disposición a aceptar ofertas por debajo del valor de mercado.

  [Section 4.36(b)(1) of the Act; §§ 617.7610 and 617.7615]

  41. ¿Los propietarios anteriores de la propiedad adquirida a través de un fallo de deficiencia tienen derecho de opción preferencial de compra?
  No. Debido a las numerosas y diferentes leyes que rigen el derecho de obtener fallos de deficiencia, la FCA no considera que los fallos de deficiencia sean partes esenciales de las ejecuciones hipotecarias. Los fallos de deficiencia son más bien acciones conexas que a veces pueden combinarse con las ejecuciones hipotecarias. Por lo tanto, la propiedad adquirida a través de un fallo de deficiencia no estaría sujeta al derecho de opción preferencial de compra.

  [Sections 4.14A(a)(4) and 4.36 of the Act; § 617.7600]

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  42. ¿Una institución del Sistema tiene que ofrecer el derecho de opción preferencial de compra cuando la propiedad fue adquirida a través de una acción de quiebra?
  Sí. El prestamista generalmente adquiere la propiedad en un procedimiento de quiebra obteniendo una exención de la suspensión de ejecución hipotecaria sobre el bien inmueble.. Por consiguiente, la adquisición de la propiedad por parte de la institución del Sistema es finalmente resultado de una acción de ejecución hipotecaria y se aplica el derecho de opción preferencial del compra.

  [Section 4.36(a) of the Act; § 617.7600]

  42A. ¿El derecho de opción preferencial de compra se aplica si una institución del Sistema adquiere el bien inmueble agrícola a través de la venta de la propiedad hipotecada por parte de otro acreedor hipotecario?
  Sí. El derecho de opción preferencial de compra se aplica cuando una institución del Sistema adquiere un bien inmueble agrícola a través de la venta de la propiedad hipotecada iniciada por otro acreedor hipotecario.

  [Section 4.36 of the Act; § 617.7600]

  42B. ¿Una institución del Sistema tiene que ofrecer el derecho de opción preferencial de compra cuando la propiedad fue adquirida a través de una entidad comercial con registro estatal, como por ejemplo, una sociedad o compañía de responsabilidad limitada que sea propiedad o esté bajo el control de la institución del Sistema?
  Sí. Las instituciones del Sistema pueden, con fines muy limitados, constituir o invertir en compañías de responsabilidad limitada y otras entidades comerciales organizadas con registro estatal para presentar ofertas de crédito en ventas hipotecarias (y otras subastas aprobadas por los tribunales) y para conservar y administrar la propiedad adquirida. Para efectos de los derechos del prestatario, estas entidades comerciales con registro estatal "se ponen en el lugar" de la institución del Sistema. Por lo tanto, debe ofrecerse el derecho de opción preferencial de compra al (a los) propietario(s) registrado(s) anterior(es) de esas propiedades adquiridas por la entidad con registro estatal en la misma medida en que se ofrecería si la institución del Sistema hubiera adquirido la propiedad directamente.

  [Section 4.36(a) of the Act; § 617.7600; FCA Bookletter 057 (dated April 2, 2009)]

  43. ¿A quién envía la institución la notificación del derecho de opción preferencial de compra cuando el prestatario, quien es también el propietario anterior, está en quiebra?
  Las instituciones del Sistema pueden seguir las instrucciones especificadas en § 617.7410(c) y (d) de las normas de la FCA cuando envíen notificaciones de préstamos en dificultades a prestatarios en quiebra, con la excepción de que la notificación no se envía a todos los deudores sino solo a el (los) propietario(s) anterior(es).

  [Section 4.36 of the Act; §§ 617.7410(c) and (d), and 617.7625]

  43A. ¿A quién ofrece la institución del Sistema el derecho de opción preferencial de compra si hay más de un dueño registrado de la propiedad inventariada?
  Las instituciones del Sistema envían la notificación del derecho de opción preferencial de compra a todos los propietarios registrados anteriores (quienes no pueden ser los prestatarios del préstamo). Si hay múltiples propietarios anteriores de un terreno, el derecho se ofrece a todos. Si hay múltiples terrenos con los mismos propietarios anteriores en todos los terrenos, la carta de notificación del derecho de opción preferencial de compra debe indicar que los propietarios anteriores pueden comprar alguno de los terrenos o todos ellos, es decir que no se trata de un acuerdo de "todo o nada." Si hay múltiples terrenos con diferentes propietarios anteriores, entonces el derecho se ofrecerá solamente al (a los) propietario(s) anterior(es) de aquellos terrenos de los que la (las) persona(s) era(n) el propietario registrado anterior, no de todos los terrenos que garantizan la deuda.

  Una institución del Sistema debe dar al (a los) propietario(s) anterior(es) 30 días calendario para responder a la notificación de derecho de opción preferencial de compra para comprar la propiedad adquirida (15 días en el caso de oportunidades de arrendamiento). Si uno de los propietarios anteriores de un terreno responde "primero," la institución de todas maneras tendrá que esperar los 30 días completos (15 días en el caso de oportunidades de arrendamiento) antes de aceptar o rechazar cualquier oferta. Debido al plazo de respuesta de 15 días, en situaciones en las que hay múltiples propietarios, la institución del Sistema puede responder a la "primera" oferta indicando si la oferta es aceptable o no, pero también explicando al ofertante que los demás propietarios anteriores todavía tienen XX días para hacer una oferta sobre la propiedad. Si ningún otro propietario anterior hace una oferta en el tiempo restante, la institución del Sistema puede proceder a procesar la oferta recibida.

  [Section 4.36 of the Act; §§ 617.7610 and 617.7615]

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  44. ¿Tiene que enviarse una notificación de derecho de opción preferencial de compra si una institución del Sistema decide vender una propiedad adquirida a través de una subasta pública?
  No, pero las instituciones tienen que dar notificación de la subasta pública al (a los) propietario(s) anterior(es) antes o al mismo tiempo que se haga la notificación pública de la subasta. La notificación tiene que incluir toda la información relevante, tal como hora, lugar y oferta de apertura de la subasta, para que el (los) propietario(s) anterior(es) decida(n) si desea(n) participar en la subasta. Se logrará el objetivo del derecho de opción preferencial de compra si el (los) propietario(s) anterior(es) hace(n) una oferta por la propiedad. La institución debe aceptar la oferta del propietario anterior cuando es la mejor oferta o logra el empate con la oferta más alta.

  [Section 4.36(d) of the Act; § 617.7620]

  45. Si el propietario anterior rechaza el derecho de opción de compra preferencial antes de que haya expirado el límite de tiempo reglamentario, ¿la institución puede proceder de inmediato a vender la propiedad a otros?
  No. La Ley de Crédito Agrícola otorga al propietario anterior un lapso de 30 días calendario para responder a la oportunidad de comprar la propiedad adquirida (15 días en el caso de oportunidades de arrendamiento), y el propietario anterior tiene derecho a los 30 días completos. Aun cuando el propietario anterior responda antes de que el tiempo haya expirado, tendrá el tiempo restante para cambiar de opinión. Además, aunque el propietario anterior no haya respondido, de todos modos será necesario que la institución espere hasta que transcurra el período de 30 días para proceder a vender la propiedad a otros (15 días en el caso de oportunidades de arrendamiento). Por otra parte, una institución del Sistema no puede pedir al propietario anterior que responda antes del número de días legalmente dispuesto.

  [Section 4.36(b)(2) and (c)(2) of the Act; §§ 617.7610(a)(2) and 617.7615(a)(2)

  45A. ¿El derecho de opción de compra preferencial se aplica aun cuando el propietario anterior no esté en capacidad de volver a comprar la propiedad?
  Sí. El derecho de opción de compra preferencial es un derecho absoluto del propietario anterior que debe ofrecer la institución del Sistema. Si el propietario anterior ofrece comprar o arrendar la propiedad, pero no puede obtener los fondos para completar la transacción, la institución del Sistema podrá ofrecer la propiedad a terceros después de haber dado al propietario anterior oportunidad razonable para obtener los fondos. 

  [Section 4.36 of the Act; §§ 617.7605, 617.7610, and 617.7615]

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  46. ¿La institución del Sistema tiene que aceptar una oferta del (de los) propietario(s) anterior(es) de comprar la propiedad adquirida por debajo del valor de avalúo de mercado??
  No. Una institución del Sistema puede aceptar o rechazar una oferta del (de los) propietario(s) anterior(es) de comprar la propiedad adquirida por debajo del valor de avalúo de mercado de la propiedad.

  [Section 4.36(b)(4) and (c)(4) of the Act; §§ 617.7610(c) and 617.7615(c)]

  46A. ¿Qué términos y condiciones de venta o arrendamiento puede utilizar una institución del Sistema cuando envía la notificación inicial del derecho de opción de compra preferencial?
  Los términos y condiciones de venta o arrendamiento utilizados en la notificación inicial del derecho de opción de compra preferencial no pueden ser excesivamente complicados, ni disminuir los derechos de opción de compra preferencial del propietario anterior ni ser sustancialmente diferentes de los que se aplicarían a todos los posibles compradores.

  [Section 4.36 of the Act; §§ 617.7610 and 617.7615]

  46B. Cuando el propietario anterior ofrece comprar o arrendar la propiedad al valor de alquiler o valor justo de avalúo de mercado, ¿la transacción de venta o arrendamiento tiene que completarse en un plazo de 15 días?
  Aunque la Ley de Crédito Agrícola establece que la institución del Sistema debe aceptar la oferta en un plazo de 15 días, la fecha de cierre efectiva de la venta o la fecha efectiva del arrendamiento no tiene que ocurrir dentro de esos mismos 15 días. Las partes pueden convenir, como parte de los términos, en una fecha para llevar a efecto la posesión de la propiedad (ya sea la fecha de cierre o la fecha en que comienza el arrendamiento), incluso si fuera posterior a los 15 días contados a partir de la oferta del propietario anterior.

  [Section 4.36(b) and (c) of the Act; §§ 617.7610(b)&(c) and 617.7615(b)&(c)]

  47. ¿Cuándo una institución del Sistema tiene que volver a ofrecer la propiedad adquirida al (a los) propietario(s) anterior(es)?
  Las instituciones del Sistema deben dar al propietario anterior una segunda oportunidad para volver a adquirir la propiedad en dos situaciones: (1) cuando la institución está evaluando una oferta de un tercero por debajo del valor de avalúo y el propietario anterior hizo una oferta por debajo del valor de mercado sobre la propiedad en respuesta a la notificación inicial, o (2) cuando la institución está considerando ofrecer la propiedad adquirida a un tercero conforme a términos y condiciones diferentes a los ofrecidos al propietario anterior. Aunque una institución del Sistema no tiene que aceptar una oferta por debajo del valor de avalúo de mercado de un propietario o propietarios anteriores, la institución no puede vender posteriormente la propiedad a un tercero por debajo del valor de mercado o de acuerdo con términos y condiciones diferentes sin antes dar al (a los) propietario(s) anterior(es) otra oportunidad para adquirir la propiedad.

  [Section 4.36(b)(5) and (c)(6) of the Act; §§ 617.7610(c)(3) and 617.7615(c)(2)]

  47A. ¿Las instituciones pueden anunciar propiedades para la venta o el arrendamiento antes de que expire el derecho de opción de compra preferencial?
  Sí. Cuando se ofrece la propiedad para la venta o el arrendamiento general después de que se envía la notificación del derecho de opción de compra preferencial le asegura al propietario anterior que el precio y los términos y las condiciones de la venta indicados en la notificación son los mismos ofrecidos a los posibles compradores (o arrendatarios). Asimismo, el anuncio de oferta de las propiedades puede facilitar la liquidación rápida de la propiedad adquirida.

  [Section 4.36 of the Act; §§ 617.7610 and 617.7615]

  47B. ¿Las instituciones pueden acordar vender o arrendar la propiedad adquirida a un tercero antes de que haya expirado el derecho inicial de opción de compra preferencial?
  No. Después de la recepción de la notificación inicial, el propietario anterior tiene 15 días para hacer una oferta de arrendamiento o 30 días para hacer una oferta de compra de la propiedad adquirida. Las instituciones no pueden negociar o celebrar un contrato de compra o arrendamiento con un tercero antes de que el propietario anterior haya tenido la oportunidad de ejercer su derecho inicial de opción de compra preferencial.

  [Section 4.36(b) and (c) of the Act; §§ 617.7610 and 617.7615]

  48. Si el propietario anterior no respondió a la oferta inicial para que volviera a adquirir la propiedad, ¿la institución del Sistema tiene que volver a ofrecer la propiedad al propietario anterior antes de venderla a un tercero por debajo del valor de avalúo?
  No. Si el propietario anterior no expresó interés en la compra o el arrendamiento de la propiedad, la institución no está en la obligación de enviar una segunda notificación al propietario anterior de conformidad con la Ley de Crédito Agrícola (aunque podría estar obligado a hacerlo conforme a la ley estatal). Aunque las instituciones del Sistema no están obligadas a hacerlo, podrían, en consonancia con el espíritu de la ley, dar al propietario anterior que no respondió a la notificación inicial la oportunidad de comprar o arrendar la propiedad al mismo valor que ofreció el tercero.

  [Section 4.36 of the Act; §§ 617.7610 and 617.7615]

  48A. ¿Una institución del Sistema puede reclasificar la propiedad como no agrícola cuando la incluya en el inventario?
  Probablemente no. Una institución del Sistema generalmente clasifica la propiedad como agrícola o no agrícola durante el otorgamiento del préstamo, y las instituciones del Sistema no pueden cambiar esa clasificación en el momento de la liquidación del préstamo sin un motivo apremiante. Debido a que la clasificación inicial asignada durante el otorgamiento del préstamo afectó el tipo de financiamiento proporcionado, las instituciones del Sistema no pueden alterar esta clasificación para efectos de la liquidación del préstamo, especialmente cuando un cambio en la clasificación de la propiedad durante la liquidación del préstamo puede causar que se le niegue a un propietario anterior la oportunidad de ejercer el derecho de opción de compra preferencial. Sin embargo, pueden presentarse algunas situaciones en las que la propiedad debería reclasificarse, como por ejemplo, cuando ocurran modificaciones en el uso o zonificación del terreno durante la vigencia del préstamo. Las instituciones del Sistema deben documentar claramente cualquier cambio de reclasificación de este tipo y demostrar que los cambios en el uso o zonificación del terreno sucedieron durante la vigencia del préstamo y no existían en el momento del otorgamiento del préstamo.

  [Sections 1.10, 2.4(c), 3.10(b), and 4.36 of the Act; §§ 614.4150(d), 614.4200(b), and 614.4250;
  FCA Bookletter 058 (dated May 28, 2009)]

• Renuncias y venta de préstamos

  49. ¿Un prestamista calificado puede retirar los derechos del prestatario para facilitar la venta del préstamo?
  No. Los derechos del prestatario forman parte del crédito agrícola concedido por el prestamista calificado y pertenecen al prestatario y no al prestamista. Por lo tanto, es decisión del prestatario si renuncia a esos derechos para facilitar la venta de un préstamo.

  [Sections 4.13, 4.13A, 4.13B, 4.14, 4.14A, 4.14B, 4.14C, 4.14D,
  4.14E and 4.36 of the Act; § 617.7015]

  50. ¿Un prestamista calificado puede pedir a un prestatario que renuncie a futuros derechos como prestatario en el marco de una reestructuración en curso?
  No. Los prestamistas calificados no pueden pedir ni aceptar la renuncia a futuros derechos del prestatario como parte de una decisión de reestructuración.

  [Sections 4.13B, 4.14, 4.14A, 4.14D, 4.14E and 4.36 of the Act; § 617.7415]

  51. ¿Existe alguna situación en la que se pueda renunciar a los derechos del prestatario?
  Sí. Se permite la renuncia a los derechos del prestatario en el caso de tres tipos de transacciones: (1) un préstamo garantizado por la Agencia para el Desarrollo de la Pequeña Empresa, (2) ciertas ventas de préstamos, y (3) ciertas sindicaciones de préstamos. Las renuncias no están permitidas en ningún otro caso. Para más información sobre las renuncias permitidas a los derechos del prestatario, ver las normas de la FCA en § 617.7010(b) y (c).

  [Sections 4.13, 4.13A, 4.13B, 4.14, 4.14A, 4.14B, 4.14C, 4.14D, 4.14E and 4.36 of the Act;
  §§ 617.7010(b) and (c), and 617.7015(c)]

• Mediación estatal

  52. ¿Los prestamistas calificados deben participar en programas de mediación estatal agrícolas?
  Sí. Un prestamista calificado debe participar si un prestatario lo solicita y si existe un programa de mediación estatal, certificado conforme a la sección 501 de la Ley de Crédito Agrícola de 1987, en el estado donde vive el prestatario o donde está ubicada la operación agrícola. Los prestamistas calificados deben cooperar en cualquier mediación presentando e investigando todas las propuestas de reestructuración de deuda examinadas durante la mediación y proporcionando información para facilitar el proceso de mediación. Si es permitido en el estado, los prestamistas calificados pueden iniciar mediaciones por iniciativa propia, pero no pueden solicitar al prestatario que participe. Los prestamistas calificados tampoco pueden pedir al prestatario que renuncie a sus derechos de mediación, ni condicionar el servicio del préstamo a la renuncia del prestatario a sus derechos de mediación.

  [Section 4.14E of the Act; 7 USC §§ 5101 and 5103; § 617.7430]

  53. ¿En qué momento durante el servicio de un préstamo en dificultades puede un prestatario solicitar la mediación estatal agrícola?
  Los prestatarios tienen derecho a solicitar mediación en cualquier momento durante el servicio de un préstamo en dificultades, incluso después de que el prestamista calificado haya tomado una decisión o se haya solicitado una revisión al Comité de Revisión de Crédito. Sin embargo, la mediación no puede solicitarse después de que el Comité de Revisión de Crédito se haya reunido para tratar el asunto o haya emitido su decisión: Las decisiones del Comité de Revisión de Crédito son decisiones definitivas con respecto a los asuntos que examine.

  [7 USC §§ 5101 and 5103; § 617.7430]

  54. Cuando se solicita la mediación estatal agrícola, ¿cuál es el efecto en los plazos del servicio del préstamo, incluidos los plazos para la revisión por parte de los Comités de Revisión de Crédito?
  Si el prestatario solicitó la mediación antes de que se emitiera una carta de decisión, el plazo del prestamista calificado para emitir una decisión comenzaría al finalizar la mediación. Esto se debe a que el proceso de mediación se incluiría como parte de las negociaciones del plan. Por ejemplo, si la mediación no produjo un plan de reestructuración con el que todas las partes estuvieran de acuerdo, el prestamista tendría el plazo completo de 15 días después de que finalice la mediación para emitir una carta de notificación de decisión adversa. Si el prestatario solicita la mediación después de recibir la carta de notificación de la decisión adversa, los plazos se congelan desde el momento en que el prestatario solicita la mediación hasta la conclusión de la mediación. Los plazos se reactivarán después de que el prestatario reciba la notificación de los resultados de la mediación. En esta notificación se incluiría información sobre el tiempo que le queda al prestatario para solicitar una revisión del Comité de Revisión de Crédito. Sin embargo, se mantiene la notificación de 15 días de plazo al prestatario antes de la reunión del Comité de Revisión de Crédito. Del mismo modo, pueden realizarse las evaluaciones independientes de las garantías durante la mediación en la medida en que el perito tasador del contrato pueda trabajar en el avalúo (no en la medida en que el prestamista o el Comité de Revisión de Crédito actúe en respuesta a la evaluación independiente).

  [7 USC §§ 5101 and 5103; §§ 617.7310, 617.7420(a), and 617.7430]

• Análisis del menor costo

  55. ¿Cuál es el propósito del análisis del menor costo?
  El análisis del menor costo determina el punto en el que el prestamista puede enfrentar perjuicios financieros al brindar asistencia de reestructuración al prestatario. Si le cuesta al prestamista lo mismo o menos ofrecer reestructuración que ejecutar la propiedad, entonces el prestamista está en la obligación legal de reestructurar el (los) préstamo(s).

  [Section 4.14A(e)(1) and (f) of the Act; 617.7415(a)(1) and (d)]

  56. ¿Cuáles son los costos de la reestructuración y cómo se determinan?
  Similares a los estándares cuantificables que los prestamistas desarrollan como parte de sus políticas de financiamiento y aprobación de préstamos, las regulaciones de la FCA estipulan que los prestamistas calificados deben establecer criterios cuantificables para determinar los costos de la reestructuración. Como mínimo, estos criterios deben permitir al prestamista asignar un costo a las consideraciones de reestructuración indicadas en la regulación, tales como (1) el valor presente del capital y los intereses no percibidos que se incluyen en un plan de reestructuración; (2) el gasto administrativo de procesar un plan de reestructuración de un préstamo en dificultades, incluido cualquier tiempo adicional necesario para investigar u obtener la información financiera requerida si el prestatario no proporciona estados financieros actualizados, y (3) cualesquiera esfuerzos extraordinarios para el servicio de la deuda reestructurada, tales como horas de trabajo adicionales del personal o ingresos por intereses perdidos o retrasados debido a que el plan de reestructuración no muestra que sea probable el pago programado de la deuda. (Por lo general se considerarían esfuerzos extraordinarios aquellos que superan los que normalmente se otorgan para el servicio de cualquier deuda que tiene un plan que muestra la probabilidad del pago programado de la deuda.) El prestamista calificado debe incluir solamente los costos en los que prevea que razonablemente incurrirá para reestructurar un préstamo en dificultades específico.

  [Section 4.14A(e)(2) of the Act; §§ 614.4150(g)(1), 617.7405, and 617.7415(a) and (b)]

  57. ¿Dónde se reflejan los criterios no monetarios, tales como la capacidad gerencial, en el análisis del menor costo?
  Los prestamistas calificados tendrán que desarrollar criterios cuantificables para las consideraciones no monetarias y asignarles costos. Luego estos criterios pueden incorporarse lógicamente en el análisis del menor costo como subconjuntos de los criterios de reestructuración que abordan la probabilidad del pago de la deuda. Por ejemplo, es razonable reconocer que la capacidad para superar las dificultades financieras existentes o la capacidad gerencial de un prestatario está directamente relacionada con la probabilidad de que pague la deuda de acuerdo con lo programado. También es razonable incluir la evaluación de si el plan de reestructuración amerita utilizar todos los ingresos (por encima de los gastos de manutención y operación necesarios y razonables) para el pago de las obligaciones principales en los criterios del pago de la deuda.

  [Section 4.14A(e)(2) of the Act; §§ 617.7405, and 617.7415(a) and (b)]

  58. ¿Un prestamista calificado puede incluir en el análisis del menor costo la posibilidad de recuperar la deuda a partir de un fiador?
  Sí. La posibilidad de recuperar la deuda a partir del (de los) fiador(es) puede ser un criterio de costos de la reestructuración, porque el uso de fiadores normalmente da solidez financiera a la solicitud de reestructuración del prestatario. Del mismo modo, la posibilidad de recuperar la deuda a partir de los fiadores puede incluirse en los criterios de costos de la ejecución hipotecaria como mitigación de los valores de liquidación o como parte de los costos generales de la liquidación (es decir, el costo de cobrar al (a los) fiador(es)).

  [Section 4.14A(a)(2)(A) and (e)(2)(B),(C), and (E) of the Act; § 617.7415(a)(1) and (b)(1) and (5)]

  59. ¿Todos los criterios de costos se utilizan en todos los análisis del menor costo?
  No. Los prestamistas calificados utilizarían solo los criterios de costos que sean apropiados para un plan de reestructuración específico cuando preparen el análisis del menor costo. Por ejemplo, los planes de reestructuración que no incluyan el capital o los intereses no percibidos no tomarán en cuenta ese criterio de costos específico en el análisis del menor costo. Los planes que demuestren la probabilidad de que las deudas se pagarán según la programación tampoco incluirían la amortización (viabilidad) como "costo de reestructuración."

  [Section 4.14A(a)(2) and (e)(2) of the Act; § 617.7415]

  60. ¿Un prestamista calificado puede ejecutar la hipoteca sobre un préstamo en dificultades sin realizar un análisis del menor costo?
  Quizás. Cuando se ha elaborado un plan de reestructuración, el prestamista calificado debe realizar un análisis del menor costo. El prestamista calificado luego utilizará el análisis del menor costo para identificar si el costo relacionado con la reestructuración del (de los) préstamo(s) en dificultades de acuerdo con el plan es igual o menor que el costo de ejecutar las hipotecas sobre los préstamos. La ley establece que en todos los casos el prestamista está en la obligación de reestructurar los préstamos cuando el costo es igual o menor que el costo de ejecutar las hipotecas sobre los préstamos. Asimismo, si hay más de un plan de reestructuración para resolver las causas de las dificultades del préstamo y si el costo de esos planes alternos también es menor que el costo de la ejecución hipotecaria, el prestamista deberá utilizar el plan que le represente el menor costo. Sin embargo, si no se elaboró ningún plan de reestructuración, como en el caso de un prestatario que no responda a la notificación de 45 días de plazo y el prestamista calificado que no elabore un plan por iniciativa propia, entonces no tendrá que hacerse el análisis del menor costo antes de ejecutar las hipotecas sobre los préstamos.

  [Section 4.14A(e)(1) and (f) of the Act; § 617.7415(d)]

  61. ¿Tiene que hacerse el análisis del menor costo si el prestamista calificado sabe que se reestructurarán el (los) préstamo(s) en dificultades?
  Un plan de reestructuración que se elabore como parte del servicio de un préstamo en dificultades debe tener un análisis del menor costo, incluso en las situaciones en que el prestatario y el prestamista desarrollen un plan de reestructuración sólido. Aunque los prestamistas calificados pueden creer que este análisis no es necesario, la FCA ve con preocupación que la falta de este análisis impida que se solucionen las dificultades del préstamo de la mejor manera posible. Por ejemplo, los prestamistas calificados pueden decidir reestructurar los préstamos en dificultades que muestren capacidad de pago, pero podrían no considerar si la capacidad de pago es realista o si el pago de las cuotas del préstamo por sí mismas resolverán las dificultades del préstamo. La FCA cree que el análisis del menor costo facilita el proceso de determinar si la reestructuración resolverá las causas de las dificultades, porque este análisis toma en cuenta no solo el flujo de efectivo del prestatario, sino también el pago de otras deudas y gastos de manutención, la capacidad empresarial del prestatario para resolver las dificultades financieras existentes y, lo que es más importante para esos préstamos en los que las dificultades no son estrictamente monetarias, la probabilidad de que la reestructuración ayude a evitar que se clasifique el préstamo como préstamo sin ingreso de intereses en el futuro.

  [Section 4.14A(e) and (f) of the Act; 617.7415(a)]

  62. Si el cálculo del costo de la ejecución hipotecaria genera una ganancia neta para el prestamista, ¿cómo deberían utilizar las asociaciones esta ganancia cuando comparan el costo de la reestructuración con el costo de la ejecución hipotecaria?
  Si el cálculo del costo de la ejecución hipotecaria genera una ganancia neta para el prestamista, entonces el "costo" de la ejecución hipotecaria es cero porque se obtendrá la recuperación completa de todos los costos de la ejecución hipotecaria (esta situación se presenta por lo general cuando el valor de la garantía supera el valor de la deuda). Si el costo de la reestructuración también es cero, el prestamista tendrá que reestructurar el préstamo, porque la Ley exige que el prestamista reestructure cuando el costo de hacerlo es menor o igual que el costo de la ejecución hipotecaria.

  [Section 4.14A(e)(1) and (f) of the Act; 617.7415(a)(1) and (d)

• Divulgación de información sobre la tasa de interés efectiva

  63. ¿Los préstamos comerciales relacionados con la agricultura reciben información sobre la tasa de interés efectiva?
  Sí. Todos los préstamos que no estén amparados por la Ley de Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending Act, TILA) reciben información sobre la tasa de interés efectiva y los préstamos comerciales relacionados con la agricultura no están amparados por la TILA.

  [Section 4.13(a) of the Act; § 617.7100(a)]

  64. ¿Se requiere dar nueva información sobre las tasas de interés cuando se renueva un préstamo?
  Se requiere dar nueva información sobre las tasas de interés si, en el proceso de renovación de un préstamo, las tasas cambian, se firma un nuevo pagaré, se compran más acciones o se pagan nuevas comisiones.

  [Section 4.13 of the Act; §§ 617.7105(b) and 617.7135]

  65. ¿Cuándo se requiere dar información sobre las tasas de interés efectivas para renovaciones de crédito automáticas o continuas?
  Los prestamistas calificados darán nueva información sobre las tasas de interés efectivas si la renovación de crédito es un nuevo préstamo. Si el tipo de crédito es una línea de crédito y no un nuevo préstamo cada año, entonces normalmente no se dará información adicional sobre las tasas de interés efectivas (en ausencia de compras de acciones adicionales u originación de comisiones), pero sí se requiere dar información cuando cambian las tasas de interés en todos los préstamos nuevos o existentes.

  [Section 4.13 of the Act; §§ 617.7105, 617.7130, and 617.7135]

  66. ¿Las instituciones tienen que informar si se aplican penalizaciones por pago anticipado a un préstamo?
  Sí. Tanto la Regulación Z, que implementa la Ley de Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending Act, TILA), y la Ley de Crédito Agrícola establecen la obligación de divulgar los términos de los préstamos. En el caso de transacciones de préstamos personales, incluidos los préstamos hipotecarios residenciales, la Ley de Veracidad en los Préstamos requiere que se informe específicamente si se aplica o no una penalización por pago anticipado. En el caso de los préstamos agrícolas, las instituciones del Sistema deben divulgar por escrito los términos y las condiciones de los préstamos, los cuales incluyen cualquier penalización por pago anticipado relacionada con el préstamo. La información que se divulgue debe ser significativa y suficiente para que el solicitante o prestatario comprenda los términos y las condiciones del préstamo que están aceptando.

  [Section 4.13(a)(6) of the Act; § 614.4200(a)]